"내 아파트 땅, 사실은 남의 것?" 집합건물 대지지분 관련 부당이득 분쟁, 대법원 판결 총정리 (2021다308108) - 김강균 변호사

내 땅 사용료, 내야 할까?

대법원 판례로 알아보는 집합건물 대지사용료 분쟁의 모든 것

어느 날 갑자기, 소송이 시작되다

"내 아파트(상가)에 잘 살고 있는데, 건물 없는 땅 주인이 나타나 토지 사용료를 내라고 합니다."
이런 황당한 상황, 법원은 어떻게 판단할까요? 분쟁의 핵심 당사자부터 알아보겠습니다.

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구분소유자 (건물 소유자)

집합건물의 특정 부분(예: 아파트 101호)을 소유한 사람. 하지만 건물 면적에 비해 땅 지분이 부족할 수 있습니다 (과소 대지지분).

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대지공유자 (땅 주인)

건물은 소유하지 않고, 해당 건물이 세워진 땅의 지분만 소유한 사람. 자신의 땅이 사용되는 것에 대한 대가를 요구합니다.

핵심 쟁점: 나의 대지 지분은 충분한가?

분쟁의 시작은 '과소 대지지분'입니다. 구분소유자가 자신의 건물 면적을 사용하는 데 필요한 땅의 지분, 즉 '적정 대지지분'보다 실제 가진 지분이 적을 때 문제가 발생합니다. 이 부족분을 시각적으로 확인해 보세요.

위 그래프는 '적정 대지지분'을 100%로 보았을 때, 실제 소유한 지분이 60%에 불과한 '과소 대지지분' 상태를 예시로 보여줍니다. 바로 이 40%의 부족분이 부당이득반환 청구의 대상이 됩니다.

법원의 판단 흐름: 원칙과 예외

대법원은 무조건 '땅 사용료를 내라'고 하지 않았습니다. 명확한 원칙을 세우되, 억울한 상황을 막기 위한 '특별한 예외'를 인정했습니다. 그 판단 흐름을 따라가 보겠습니다.

1. 원칙

과소 대지지분 소유자는 부족한 지분만큼 권한 없이 토지를 사용하는 것이므로, 대지공유자에게 사용료를 반환해야 한다.

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2. 그러나 (예외)

만약 '특별한 사정'이 인정된다면, 위 원칙에도 불구하고 사용료를 반환할 의무가 없다.

가장 중요한 '특별한 사정' 3가지

대법원이 인정한 '의무 면제'의 열쇠입니다. 아래 3가지 중 하나라도 해당된다면, 부당이득반환 의무를 벗어날 수 있습니다.

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무상사용권 부여

최초 분양 당시, 토지를 무료로 사용할 수 있다는 명시적 또는 묵시적 약정이 있었고, 이 권리가 현재의 땅 주인에게도 이어진다고 볼 수 있는 경우.

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장기간의 묵인

'과소 대지지분' 상태로 수십 년간 아무런 문제 제기 없이 평온하게 건물을 사용해 온 경우. 이제 와서 문제를 제기하는 것은 신뢰에 반한다고 볼 수 있습니다.

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신의칙 위반

부족한 땅 지분의 크기가 아주 미미하여, 이에 대한 사용료를 청구하는 것이 상식과 사회 통념에 비추어 부당하다고 여겨지는 경우.

최종 결론: 분쟁 유형별 핵심 요약

유형 1: 외부 대지공유자 vs 구분소유자

가장 흔한 분쟁 유형입니다. 원칙적으로 구분소유자는 사용료를 내야 하지만, 위에서 설명한 '특별한 사정'을 입증하면 의무를 면할 수 있습니다.

📌 핵심 전략 (구분소유자 입장)

분양 계약서, 등기부등본 등을 확보하여 '특별한 사정'에 해당하는지 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 적극적으로 방어해야 합니다.

유형 2: 구분소유자 vs 구분소유자

같은 건물 소유자끼리의 분쟁입니다. 이 경우, 법원은 지분 비율이 다르다는 이유만으로 부당이득반환 청구를 원칙적으로 허용하지 않습니다.

📌 핵심 법리

구분소유자들은 지분 비율과 관계없이 대지 전체를 용도에 맞게 사용할 적법한 권한을 가진다고 보기 때문입니다. 집합건물 내부의 평온을 위한 중요한 판단입니다.

복잡한 부동산 분쟁, 아는 만큼 내 권리를 지킬 수 있습니다.

본 인포그래픽은 대법원 2021다308108 판결에 대한 이해를 돕기 위한 참고 자료이며, 법적 조언을 대체할 수 없습니다.

정확한 진단과 해결을 위해서는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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